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来均价约在15800元/平方米,不过有消息称,这次会以13000元/平方米开卖。 楼盘降价,动静最大的,莫过于小区的老业主们。上个周六,该楼盘的老业主们集体来到售楼处,给售楼处献上花圈,白底黑字的条幅挂在门口,相当扎眼。估计是怕老业主们闹事,售楼处门口搭起了两米多高的栅栏,两大排保安组成了人墙,就这么严防死守。 而这个楼盘上一次这么声势浩大地登上新闻,还是在2009年4月,因为意向购房者太多,导致开盘仪式被公安部门紧急叫停。 当时的情况是,该楼盘要开盘,推出300多套房子,从放出开盘消息开始,就有人来排队领号,直到次日凌晨,仍然有人陆续赶来。一位意向购房者说,自己接到开盘消息就赶来,单位里连假都没来得及请,苦苦等了24个小时,还是没有买到房子,他非常气愤。 2009年4月,正是上一波调控回暖之时,而那一次被叫停的开盘现场,也被大家认为是当初楼市小阳春的开始。在接下来的一年时间里,楼市又重遇疯狂。 一位在2010年初下单丁桥某楼盘的朋友,最近也很郁闷,“买的时候15000多元/平方米,现在便宜了很多,而且当时承诺我们的配套小学,现在也没影子了。”朋友是个典型的小白领,当初买房时,也曾经历了漏夜排队拿号、交意向金、托关系找朋友等等曲折经历。的确,后来的新闻中也曾报道,那批房源当天就消化了85%。“那时候我高兴死了,能抢到一套觉得自己特别幸运。” 可惜的是,这种兴奋没持续多久,这不,还没交房,就在最近这几天,和他一批买房子的老业主们,来到了该开发商的大门口,同样也是拉横幅表示不满,照片在微博上疯转。 不知道和他们有着同样经历的购房者们,今日有没有加入房闹大军?该成熟的,已不仅仅是开发商。 本报记者 贝楚楚 一般在售楼现场,负责任的开发商会把各不利因素一一公示给购房者看。但有一个楼盘,因为销售时并没有公示铁路噪音的影响,其开发商被业主起诉,要求退房。 环评超标 业主却不知情 2010年10月初,余杭某楼盘首次开盘,均价在万元以下。首批开盘房源在小区西侧,西边临铁路。购房者何先生当时以9700元/平方米的价格购买了这批房源中的一套。“当时,我就担心铁路对房子有影响,但销售人员告诉我一天不过2~3趟火车,他们还会规划绿化隔离带。没多想就下单了。”何先生说。 时隔一年,他听到业主群里有人说,临小区西侧的铁路每小时就要经过几趟高铁,噪音很大。何先生心里咯噔一下,立刻去查证,结果发现一个小时内竟有5~6趟火车飞驰而过。而开发商承诺种树减噪的隔离带却是一条村道。 何先生进一步咨询了政府相关部门,找到了开发项目前报批的《环境影响报告书》,该报告指出:项目所在地西面场界夜间噪声超标。更重要的是,在报告书中明确要求开发商“必须在房屋出售时进行公示,告知消费者西南侧住宅楼会受到铁路噪声、振动影响的情况”。 何先生以及业主群内的若干业主这才发现,当初该有的公示,开发商并没有告知。 开发商承认有欠缺 但拒绝赔偿 上周,记者来到何先生所说的小区西边的地铁旁,感受火车带来的震动和噪音,半个小时之内就有2趟火车疾驰而过,而房子离火车轨道仅在30米左右,噪音确实有点大。 何先生和其他6名业主踏上了维权之路。从2011年10月开始,他们多次找到开发商要求解决问题。 “最重要的是,他们不仅没有公布环评书所说的告知详细的噪音等情况,他们承诺建造的绿化带所在竟是国有土地,而政府并没有相关的绿化带规划。”何先生估摸着“减噪”希望渺茫,向开发商提出了赔偿总价30%或是换房的条件。 据了解,最后一次协调是由余杭区建委房管处的负责人牵头,开发商和业主坐下来谈相关赔偿事宜。“开发商曾当面承认销售时说辞有所欠缺,但赔偿、换房事宜的态度很强硬,我们对此很生气,毕竟是开发商欺瞒在前。”何先生思来想去,与其余6名业主一起,一纸诉状将开发商告上了法院,强烈要求退房。 升级门窗来减噪 对噪音一事,该楼盘项目相关负责人接受了记者的采访。他们承认,或许是前期与何先生等人交涉不够好,才导致了这样的结果,“我们并不想把事情弄僵,无论是对已经上诉的业主,还是对其他业主,解释工作一定会做好。” 对于减噪工作,相关负责人表示:“我们会将西侧房源所有的门窗升级,玻璃采用更厚、更好的材料。”而那条国有土地的村道,开发商表示在拿地时是没有的,他们会积极与政府沟通,并且也就铁路边设置减噪隔音板,向相关部门反馈了意见和要求。 而环评方面,开发商说:“房屋还未建成,要以竣工验收时是否合格为凭。” 做好公示 是维护业主权益也是保护开发商 何先生等7名业主的案子已经在余杭区法院开庭,但尚未判决。 这次业主的“闹事”不是因为房子降价,尽管房价也不多不少地降了。业主们生气的是,开发商该公示的并没有公示,是刻意隐瞒了不利因素。 对于开发商来说,该详说的实情有所隐瞒,不但是对业主的不公平,更是对自己楼盘以及公司名誉的损害。其实公示了又如何?告知实情,让购房者们自己进行判断和选择,这官司也就不一定能打得起来,这藏着掖着,反倒于己于人都不利。贝楚楚 本报记者 赵红燕整理 2012年全国人大、政协两会分别在3月5日和3月3日拉开帷幕。从近几年的提案议案来看,房地产持续成为两会焦点之一,今年也不例外。而且,今年因为调控带来的压力,人大代表、政协委员纷纷建言献策,为房地产的健康发展出力。至于其中的含金量,各位自己做判断吧。 观点一:保障性住房管理要细化 保障房工程作为今年我国经济社会发展中一个突出亮点,是实现“居者有其所”的一项重要支撑和保障制度。因此,在《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的若干意见》等一系列政策法规的框架下,各地有必要根据实际情况制定细则予以落实,合理利用公共资源,健全进入和退出机制,这些都是保障房工程得民心的关键因素。 建议: 1、进一步明确和细化保障房的准入和退出标准。此举可以减少管理者的自由裁量权,在执行过程中提高公平公正性,对不符合廉租住房保障条件的,应“退出廉租房,逾期未退回的,可以按照合同约定,采取调整租金”等方式处理。 2、严格实行一年一审的监管制度。受理期间应依法公开申请人的核查信息,公布家庭收入及身份证等基本信息,在社区公告栏、报纸、网站等媒体发布公告,设立公示期,并公布举报电话、信箱等,加强社会监督力度。对廉租房、公租房即将到期的租户,要一年一次重新审核其收入状况,并在社区以及网上公示年审情况,再次接受相关单位和社会的监督。大力推进个人住房信息系统建设,建立全国住房保障基础信息管理平台。 3、严格执行廉租房的循环使用机制。建立健全相应的法制,公租房、廉租房不作为长期租赁的房源,不享有继承权。对公租房,除每年的审核之外,可签定固定期的合同,比如3年。3年之后须依法按合同退出。对廉租房以家庭为单位的承租人有变动,或条件改善,不符合廉租条件的,应要求其在一定的过渡期之内退出。 4、避免人为造成“富人区”和“贫民区。新建的保障房由于地价的原因,往往成批在郊区或城乡结合部集中兴建,因为远离市区,就业机会少,配套设置差,生活不便,治安也相对不好,久而久之,在此居住的居民就可能引发集体性的仇富心态,会形成社会管理的困难,处理不当甚至容易激化社会矛盾。 5、将社会空置或出租的部分房源纳入管理体系。借鉴国外成功的经验,合理利用开发商滞销房源,空置或出租的房源中征集部分符合保障房标准的房源,由专门的管理机构进行实地考察,核实房屋情况后,纳入保障房房源管理体系,由政府统一分配出租,让社会资源合理利用。 观点二:建立保障性住房融资制度 现在保障性住房建设短期靠中央政府的约束政策,但中长期还是要靠制度,要制定保障性住房融资、建设、管理、分配、定价等一系列制度,这些制度建立起来,才能对整个房地产市场发展起到支撑作用。 而制度建立的前提是地方政府的公共财政要改革,否则地方政府没有兴趣。地方财政改革不到位,保障性住房建设难以为继。 对于地方财政如何改革,首先要减少地方财政收入对本地经济发展的依赖,更多应来自中央政府无条件的财政转移。其次是降税,尤其是对企业和个人降低税赋。 之所以地方政府对保障性住房没有兴趣,是因为地方政府融资渠道不畅。保障性住房并不是完全要靠地方政府补贴,有相当一部分保障性住房可以成为地方政府的良性资产,它的房租足以对建设成本和拆迁成本形成有效覆盖,能够得到比较好的回报,资本市场和银行贷款应该是有兴趣的,因此应该形成一种制度,让地方政府公开透明地去融资,通过资本市场、银行和外部力量监督保障性住房的运营。这方面还大有可为,关键是制度建设需要改革,切断地方政府财政收入和土地出让的直接联系,不改革就不能实现地方政府对保障性住房建设的长期承诺。 观点三:建立阶梯式供房制度 当前大城市的房价哪怕下降一半,普通工薪阶层还是买不起,解决不了刚性需求的问题,在这一问题上,我们要弄清楚当前对住房有刚性需求的主要是年轻人,是参加工作之后成家立业的年轻人,他们是最迫切希望解决住房问题的人群。为此针对我国老百姓如何解决住房问题,特提出如下建议。 一、建立阶梯式的供房制度 1、廉租房,对于刚参加工作,收入不高的工薪阶层,提供50~60平方米的廉租房,月租金控制在月收入的10%以下,或者以房屋按照15年期限折旧的标准收取租金,让这部分群体均有房住。 2、经济适用房,对于工作一定年限之后、收入已逐步提高有一定经济实力的工薪阶层提供90~100平方米的经济适用房,价格应以每月还贷金额为夫妻二人月收入的20%、15年能还清本息的价格为好。 3、商品房,对于事业有成的高收入群体,购买商品房可以不限面积、不限房价,但必须是用自有资金,不得贷款,而且要将原有经济适用房退还才能购买。 二、解决阶梯式供房必须采取的措施 1、降低土地成本,当前地方政府将土地收入作为财政收入的重要来源,因此土地价格炒得很高。因此要降低土地成本,一是土地收入不准地方政府作为财政收入,二是给予农民的补偿亦要合情合理,能满足其生活需要解决其后顾之忧即可。 2、减免税费,对廉租房、经济适用房免除一切税费。 3、建房、购房的银行贷款应实施低利率。 4、限制房地产开发商的暴利,利润超过10%的部分应全额征税。 三、解决当前存量房产的措施 目前房地产行业几乎停滞发展,已经影响到整个经济的发展,而与此同时有刚性需求的人依然买不起房,大量的住房闲置,房地产商面临倒闭,银行坏账凸现,因此建议采取以下措施解决目前存量房产、重振房地产行业。 1、将100平方米以下的房产采取政府免税费、银行免利息、开发商保本的方法,将房价调控到经济适用房的水平,供应无房户购置居住,银行可给予低息贷款。 2、超过100平方米以上的住房,放开限购令,让有钱人去买,消化这部分房产,同时购这部分房产者不予银行贷款,对暂时尚不能售出的房屋且又有银行贷款的,采取银行挂账停息、并由银行监控销售的方法予以处理,即这批房子每卖一套,必须将资金回笼归还贷款,通过银行认可才能发放房产证。 3、鼓励投机炒房者将闲置房屋拿出来出租,既解决闲置房屋,通过出租来回收一定成本,又解决刚性需求者的住房问题。租金超过额定金额部分应全额征税,在额定费率内则全额免税。 观点四:对刚需恢复7折利率 本轮调控已进行两年,在各级政府使出限购限贷等行政手段的杀手锏后,投机投资行为基本绝迹,房价停止上涨,多月环比下降。房地产行业的投资增幅大幅下降,调控达到一定目的。本轮调控还有一个新特点,就是保障房建设被提到空前高度,保障房保民生的口号十分明确。但保障房是不是房地产调控中保民生的全部内容呢?我认为不是,还应增加让中等收入群众得实惠的内容。 由于房地产调控,各家银行取消了此前首套房贷款利率7折的优惠,甚至实行利率上浮。即使现在政策微调,也只是基准利率贷款。相比调控前,现在首次购买一套100平方米的住房,按基准利率贷款八成,平均贷款10年,比7折优惠贷款多支出利息约10万元,完全抵消了房价下降20%的好处。如果平均贷款15年,利息多支出13万元,群众负担反而加重。 由此看来,这一轮宏观调控,在政府、企业、群众、银行四方利益博弈中,前三者都是失利方,只有银行是赢家。宏观调控要想达到保民生的目的,除了大建保障房,还必须调整目前的信贷政策,对购买首套房和首次改善住房(卖掉唯一住宅,购 新万博登录
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4、避免人为造成“富人区”和“贫民区。新建的保障房由于地价的原因,往往成批在郊区或城乡结合部集中兴建,因为远离市区,就业机会少,配套设置差,生活不便,治安也相对不好,久而久之,在此居住的居民就可能引发集体性的仇富心态,会形成社会管理的困难,处理不当甚至容易激化社会矛盾。 5、将社会空置或出租的部分房源纳入管理体系。借鉴国外成功的经验,合理利用开发商滞销房源,空置或出租的房源中征集部分符合保障房标准的房源,由专门的管理机构进行实地考察,核实房屋情况后,纳入保障房房源管理体系,由政府统一分配出租,让社会资源合理利用。 观点二:建立保障性住房融资制度 现在保障性住房建设短期靠中央政府的约束政策,但中长期还是要靠制度,要制定保障性住房融资、建设、管理、分配、定价等一系列制度,这些制度建立起来,才能对整个房地产市场发展起到支撑作用。 而制度建立的前提是地方政府的公共财政要改革,否则地方政府没有兴趣。地方财政改革不到位,保障性住房建设难以为继。 对于地方财政如何改革,首先要减少地方财政收入对本地经济发展的依赖,更多应来自中央政府无条件的财政转移。其次是降税,尤其是对企业和个人降低税赋。 之所以地方政府对保障性住房没有兴趣,是因为地方政府融资渠道不畅。保障性住房并不是完全要靠地方政府补贴,有相当一部分保障性住房可以成为地方政府的良性资产,它的房租足以对建设成本和拆迁成本形成有效覆盖,能够得到比较好的回报,资本市场和银行贷款应该是有兴趣的,因此应该形成一种制度,让地方政府公开透明地去融资,通过资本市场、银行和外部力量监督保障性住房的运营。这方面还大有可为,关键是制度建设需要改革,切断地方政府财政收入和土地出让的直接联系,不改革就不能实现地方政府对保障性住房建设的长期承诺。 观点三:建立阶梯式供房制度 当前大城市的房价哪怕下降一半,普通工薪阶层还是买不起,解决不了刚性需求的问题,在这一问题上,我们要弄清楚当前对住房有刚性需求的主要是年轻人,是参加工作之后成家立业的年轻人,他们是最迫切希望解决住房问题的人群。为此针对我国老百姓如何解决住房问题,特提出如下建议。 一、建立阶梯式的供房制度 1、廉租房,对于刚参加工作,收入不高的工薪阶层,提供50~60平方米的廉租房,月租金控制在月收入的10%以下,或者以房屋按照15年期限折旧的标准收取租金,让这部分群体均有房住。 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